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Intervention France entière
 
     

POURQUOI LES PRIX DE L'IMMOBILIER ANCIEN VONT ENCORE BAISSER EN 2009 ET 2010

Le marché immobilier de l'ancien a déjà baissé en 2008 mais cette baisse n'est pas terminée et cela pour des raisons de conjoncture économique et des raisons mathématiques.

Les raisons économiques : elles sont aléatoires et si certains s'accordent à dire que nous sortirons de la crise en 2010 comme Jean Claude Trichet, d'autres imaginent des scénari plus catastrophiques. Il est malheureusement difficile de connaître la vérité.

Les acquéreurs, hésitent à acheter car les uns, attendent la baisse à laquelle tout le monde s'attend et les autres ont peur du chômage et de l'avenir et de l'évolution de la crise.Les banques sont plus sélectives pour accorder les prêts, plus que jamais le critère des 33% de taux maximum d'endettement est respecté.

Les raisons mathématiques : elles sont réelles et fondées sur des chiffres connus et indiscutables qui sont les taux des intérêt d'emprunts, les taux de rémunération de l'épargne, les prix du neuf et les lois de défiscalisation immobilières, les prix des loyers, les salaires des acquéreurs qui déterminent leur capacité d'endettement.

Les questions que se posent les investisseurs : combien cela va me rapporter ? Si j'achète un appartement dois-je l'acquérir neuf ou ancien ?

  • 1°) Depuis le début de l'année 2009, pour aider les promoteurs et maintenir l'emploi dans le bâtiment, l'état encourage les investisseurs à acquérir des appartements neufs pour les louer dans le cadre de la loi Scellier. L'avantage fiscal de la loi Scellier permet aux investisseurs de déduire 25% (et même jusqu'à 37% s'ils continuent le dispositif jusqu'à 15 ans) du prix d'acquisition de leurs impôts et ce jusqu'à concurrence de 300 000 €. Par cet avantage, le neuf devient donc moins cher de 25% et en plus, les frais d'acquisition dans le neuf sont inférieurs à ceux de l'ancien.

    Des amendements en date du 16 mars 2009 prévoient même que : certaines ville situées en zone C pourront être éligibles à la loi Scellier sur décision des préfectures et que les programmes meublés en résidences services devraient bénéficier des mêmes avantages que la loi Scellier. Dans ces conditions, sauf à ce que les prix baissent, investir dans l'ancien n'offre plus d'intérêt pour les investisseurs.

  • 2°) Les sociétés émettent des emprunts obligataires à des taux élevés, permettant ainsi aux investisseurs d'obtenir des taux élevés. Exemple Saint Gobain à 8.25%, France Telecom à 5%, GDF Suez 7%. Les investisseurs souhaitant investir dans l'immobilier souhaiteront donc s'approcher le plus possible de ces rentabilités. La rentabilité dans l'immobilier s'obtient en divisant le loyer annuel perçu par le prix d'acquisition, il est donc facile, en fonction des loyers moyens du marché de déterminer à partir de quel prix un investisseur est prêt à acquérir un appartement.
  • 3°) Le choix du neuf ou de l'ancien se fera en tenant compte de la rentabilité locative à partir du prix d'acquisition (frais de notaire compris et éventuels travaux de remise en état immédiats ou à venir) et bien sûr en fonction de l'emplacement car c'est de l'emplacement que dépendent essentiellement les possibilités de location et de revente ainsi que la rentabilité à terme.

EXEMPLE VILLEURBANNE 69100

PRIX DU NEUF
 
PRIX DE L'ANCIEN
Note : les moyennes et fourchettes présentées sont calculées à partir des transactions les plus représentatives du marché. Elles n'ont qu'une valeur indicative et ne correspondent pas à une expertise. Pour plus de précisions, demandez conseil à votre notaire.Exemple des prix constatés à fin 2008 par les notaires de France (source immoprix.com) * non significatif car trop peu de transactions

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Les prix moyens de location sont de 10 € /m2 pour des appartements de 3 ou 4 pièces

 
LE RAPIDE CALCUL FAIT PAR UN INVESTISSEUR
Si acquisition d'un T3 neuf de 55m2
Prix d'acquisition à 3 200 € /m2 :
176 000 €
Frais d'acquisition (frais d'acte + frais de prêt)
6 900 €
Réduction d'impôt loi Scellier (180 100 x 25%) sur prix frais d'acte compris :
-45 025
Prix d'acquisition de l'appartement neuf avec gain d'impôts déduit :
137 875 €
Prix possible de location annuel : 55 m2 x 10 € x 12 mois
6 600 €
Rentabilité brute avant impôts et charges :
4.78%
   
Si acquisition d'un T3 ancien de 55m2 au prix moyen du marché (2 300 €/m2)  
Prix d'acquisition : 2 300 x 55 = 126 500 €
126 500 €
Le montant des frais d'acquisition, plus élevés dans l'ancien que le neuf seront de :
11 280 €
Prix d'acquisition de l'appartement ancien :
137 780 €
Prix possible de location annuel : 55 m2 x 10 € x 12 mois
6 600 €
Rentabilité brute avant impôts et charges :
4.79%
Le prix de vente au m2 avant frais d'acquisition est de : 126 500 € / 55m2

2 300 €

   
Conclusion : si le prix moyen au m2 correspond bien aux prix de vente constatés par les notaires sur les ventes réalisées jusqu'à la fin de l'année 2008, pour le même prix aujourd'hui, avec la loi Scellier, un investisseur a tout intérêt à acheter un bien neuf sur lequel il aura les garanties décennale et biennale et qui bénéficiera des nouvelles normes d'isolation phoniques et acoustiques. Un appartement neuf, coûtera moins cher aux locataires en charges de chauffage et se louera plus facilement que l'ancien.
Il paraît donc inconcevable, sauf si le bien est idéalement placé et d'un excellent standing, s'il a été remis à neuf tant sur le plan esthétique qu'énergétique et que l'immeuble et les parties communes ont été ravalés récemment, qu'un investisseur averti paie un bien ancien au prix du neuf.
Les appartements anciens sont donc dans la majorité des cas surcôtés aujourd'hui d'au moins 20% aux yeux des investisseurs pour pouvoir rivaliser avec le neuf.
   
LE CALCUL FAIT PAR UN ACQUEREUR A TITRE DE RESIDENCE PRINCIPALE
   

Les questions que se posent les acquéreurs à titre de résidence principale :

  • ai-je intérêt à continuer à louer ou dois-je acheter ? Si je place la différence entre mon loyer actuel et le remboursement d'un prêt sur 20 ans suis-je gagnant ou perdant ?
  • Suis-je sûr de conserver mon emploi ?
  • La banque va-t-elle me prêter compte tenu de mes revenus ?
  • Dois-je m'orienter sur du neuf ou de l'ancien ?
   
En supposant que le couple d'accédant à la propriété souhaite acheter le même T3 que ci-dessus, il devrait en principe avoir un apport personnel du montant des frais d'acquisition car les banques ne prêtent plus à 110% comme par le passé. L'apport devra donc être de 12 000 €.
Le prêt assurance comprise sur 20 ans lui fera rembourser 836 € par mois et, à ce montant se rajouteront les frais de copropriété, les réparations immédiates et futures qu'il n'aurait pas eu à faire en étant locataire, les taxes foncières. On peut estimer ces charges à 100 € par mois. Il devra donc débourser 936 € par mois au lieu de 550 € en étant locataire soit 386 € de plus.
La question est de savoir si cela est plus rentable pour lui de rester en location en plaçant 12000 € et 386 € par mois pendant 20 ans plutot que d'acheter.
Avec un taux de 4.00% en assurance vie, il obtiendra un capital de 168 000 € au bout de 20 ans.
   
Pour que l'appartement qu'il achète 126 500 € aujourd'hui soit évalué 179 000 € au bout de 20 ans, il faudrait qu'il se revalorise de 1.43% par an. Compte tenu du marché baissier cela n'est pas sûr.

Sur le plan purement mathématique, il y a donc peu de chance qu'il se décide à ce prix d'autant que dans le contexte actuel l'emploi sur 20 ans sans interruption n'est pas acquis et que les ménages ont tendance à conserver leur épargne.

En supposant que ce couple ne se pose pas ces questions importantes, il faut qu'il gagne au moins 2500 € par mois sans avoir d'autre crédit en cours pour que la banque lui prête.

La notion de neuf ou d'ancien va dépendre essentiellement de la capacité d'emprunt de l'acquéreur, le neuf restant plus cher que l'ancien.