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LE PRET IN FINE

Un prêt intéressant pour les gros contribuables

Son principe est simple : pendant la durée du crédit, vous ne rembourserez que les intérêts. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l'échéance du prêt. Le montant total des intérêts, pratiquement doublé par rapport à un prêt amortissable augmente le déficit foncier et donc l'avantage fiscal. Ce type de prêt s'adresse de préférence aux personnes fortement imposées (en général, taux marginal d'imposition minimum de 30%) et qui perçoivent déjà des revenus fonciers.

Pour solder le prêt, l'emprunteur place un capital, existant ou qu'il va constituer par une épargne régulière pendant toute la durée du crédit sur un produit de placement. Le produit de placement utilisé est généralement un contrat d'assurance vie. L'épargne ainsi constituée, et nantie en faveur de la banque, servira au remboursement du capital à la fin du prêt. Le placement est aussi appelé "Adossement". Le montage est souvent utilisé avec des opérations de type LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou encore Loi Demessine (ZRR) sur lesquelles la TVA est remboursée.Lors du remboursement de la TVA, cette dernière sera placée sur le contrat d'adossement.

Fonctionnement

Depuis de nombreuses années,les lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent des logements pour les louer. En plus des déductions fiscales permises grâce aux amortissements Perissol, Besson, Robien ou encore Borloo populaire, l'investisseur peut déduire de ses revenus locatifs les intérêts de ses emprunts immobiliers.

Plus les intérêts déductibles sont importants, plus le résultat sera intéressant au plan fiscal.

Avec un prêt amortissable, la part des intérêts qui constitue le remboursement, calculée sur le capital restant dû, se réduit à chaque échéance. Cela se vérifie simplement sur un tableau d'amortissement. Les échéances comportent donc peu de remboursement de capital et beaucoup d'intérêts au début puis la tendance s'inverse ce qui entraîne une augmentation du résultat foncier et donc de l'imposition.
Avec un prêt in fine, le capital étant non amorti jusqu'au terme du crédit, le montant des intérêts payés reste fixe.Le montant total des intérêts payés sera plus important qu'avec un prêt amortissable mais ils entrainera une imposition moindre..

Exemple :

Montant du prêt : 130.000 euros
Taux du prêt : 5 %
Durée : 15 ans

Epargne mensuelle
Echéance mensuelle
Total
Total des intérêts
Prêt amortissable
1028.03 €
1028.03 €
55 045 €
Prêt in fine
507 € *
541.66 € **
1048.66 €
97 499 €

* 507 € à 4,50 % sur 15 ans = 130.000 euros hors fiscalité éventuelle
** Intérêts du prêt

Le total des versements mensuels (intérêts + épargne = 1 048,66 € ) est supérieur à la mensualité du prêt amortissable 1028.03 €. Sur 15 ans, le coût supplémentaire est de 3 713 euros. Cependant, l'investisseur pourra déduire de ses revenus fonciers 42 454 € euros d'intérêts supplémentaires.

En fonction de la situation fiscale de l'emprunteur, le prêt in fine peut donc se révéler très intéressant.

Attention : chaque situation doit être analysée, cet exemple donne les grandes lignes d'une opération en "in fine". Il ne tient pas compte de la fiscalité du produit d'adossement ni des ses éventuels frais de chargement. Si l'investisseur a déjà des revenus fonciers existants, l'opération diminuera aussi ses prélèvements sociaux (CSG - CRDS).

La fiscalité étant complexe, il est utile pour ne pas dire indispensable de demander une simulation fiscale à votre conseiller. Rien ne sert d'avoir d'importantes économies d'impôts grâce à un prêt in fine si vous les redonnez intégralement à votre banquier sous forme d'intérêts supplémentaires...

Le prêt in fine est un excellent outil à manier avec précaution.


La loi Borloo Populaire expliquée simplement avec un exemple...

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