ATTENTION

LA LOI SCELLIER EST REMPLACEE PAR LA LOI DUFLOT


Nouvelle loi Scellier en faveur des investissements dans le neuf en 2009

ATTENTION : La loi Scellier a changé depuis la loi de finance 2011 les taux de réduction d'impôt ont changé et la nouvelle loi Scellier accorde une réduction plus importante aux programmes labellisés B.B.C. (Bâtiments basse consommation) favorisant les économies d'énergie.

Taux de la réduction d'impôt pour les programmes B.B.C. : 22%

Taux de la réduction d'impôt pour les programmes non B.B.C. : 13%

Pas de changement pour le reste du dispositif.

LES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DE LA LOI SCELLIER
Art. 199 octovicies - I. - Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
La loi Scellier cohabitera avec la loi Borloo/Robien en 2009. La loi Scellier est l'un des meilleurs dispositifs d'investissement immobilier de défiscalisation jamais mis en place.

Principal changement de la loi Scellier

La loi Scellier, contrairement aux lois Robien et Borloo à permet aux contribuables une réduction d'impôts au lieu d'un amortissement. La réduction s'applique directement sur l'impôt à payer.
La loi Scellier est un dispositif plus juste puisque la réduction d'impôt pour un même investissement sera la même, quelle que soit la tranche d'imposition du contribuable.
Calcul de la réduction d'impôt avec la loi Scellier
Pour l'achat d'un appartement neuf destiné à la location pendant 9 ans, avec la loi Scellier, les contribuables auront droit à une réduction d'impôt de 25% pour un investissement en 2009 et 2010 ou de 20% du prix de revient pour les investissements réalisés en 2011et 2012. Cette réduction d'impôts sera répartie sur 9 ans à raison d'un neuvième par an soit 2.77% du montant investi.
Le plafond maximum de l'investissement pris en compte par la loi Scellier est de 300 000 €. Le montant maximum de réduction d'impôt pour une même année est donc de 8 333 €.
« IV. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l’année 2011.
« La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
La loi Scellier après 9 ans
La loi Scellier, sous sa forme "Scellier social" comme la loi Borloo permettra de prolonger la location sur 2 périodes de 3 ans avec une réduction d'impôts de 2% par an. La réduction d'impôts totale de sera donc de 25% sur 9 ans + 2% sur 6 ans = 37% du prix d'acquisition.

« V. – Lorsque le logement reste loué, à l’issue de la période couverte par l’engagement de location mentionnée au I, dans les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1° du I de l’article 31, par période de trois ans, le contribuable continue à bénéficier de la réduction d’impôt prévue au présent article pendant au plus six années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement.

Catégorie de ménage Zone A Zones B Zone C
   
B1
B2
 
personne seule
42 753 €
32 499 €
29 791 €
29 590 €
Couple
65 389 €
47 725 €
43 749 €
39 771 €
personne seule ou couple avec une personne à charge
78 602 €
57 135 €
52 374 €
47 612 €
personne seule ou couple avec deux personnes à charge
94 153 €
69 146
63 384 €
57 622 €
personne seule ou couple avec trois personnes à charge
111 459 €
81 156 €
74 394 €
67 630 €
personne seule ou couple avec quatre personnes à charge
125 421 €
91 544 €
83 916 €
76 287 €
personne supplémentaire
+13 979 €
10 398 €
+9 531 €
+8 664 €

 

La loi Scellier ne permet pas l'amortissement du bien
« L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre de l'acquisition ou de la construction d'un logement, exclusive, pour le même logement, de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1° du I de l'article 31.
La loi Scellier permet de louer à un membre de sa famille
Il est possible de louer à un membre de sa famille s'il ne fait pas partie du foyer fiscal.

« La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés.

La loi Scellier ne permet pas le démembrement
Comme pour les lois Borloo ou Robien, Il ne sera pas possible de démembrer les biens entre usufruitier et nu-propriétaire faute de quoi il faudra rembourser la réduction d'impôt si le démembrement intervient pendant les 9 années ou les éventuelles années suivantes de prorogation.

« La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.

La loi Scellier permet d'acheter à plusieurs en indivision
« Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

« Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Les loyers de La loi Scellier sont plafonnés

« III.- L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par le décret prévu au troisième alinéa du h du 1° du I de l'article 31 du présent code.

PLAFONDS DES LOYERS SCELLIER EN FONCTION DES ZONES

Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C*

Scellier

21,65
15.05
12.31
9.02

Scellier social

17.32
12.04
9.85
7.22

* Zone C possible sur décision préfectorale

Un seul logement en loi Scellier par contribuable
« Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
La loi Scellier ne sera pas applicable partout
« X. – À compter de la publication d’un arrêté des ministres chargés du budget et du logement classant les communes par zones géographiques en fonction de l’offre et de la demande de logements, la réduction d’impôt prévue au présent article n’est plus accordée au titre des logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et acquis à compter du lendemain de la date de publication de cet arrêté

Un amendement a été voté par l'assemblée nationale en date du 19/02/2009 qui permettra l'utilisation de la loi Scellier dans certaines villes de la zone C. Cet amendement doit être voté par le Sénat avant d'être applicable. On ne connait pas encore la date du vote du sénat.

Voir le texte de l'amendement

Que se passe-t-il si la réduction d'impôt est trop importante
« Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
Caractéristiques thermiques et performances énergétiques
« II. – La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.
EXEMPLE CHIFFRE DE LOI SCELLIER
.

Un contribuable payant 2500 € d'impôts dans une tranche à 14%, qui achète un logement de 100 000 € frais de notaire compris, verra son imposition diminuée de 2777 € par an pendant 9 ans. Les 277 € non utilisés chaque année seront reportables sur les 6 années suivantes.

Grâce à la loi Scellier, ce contribuable sera non imposable pendant 9 ans. Il aura économisé plus de 25 000 € sur son acquisition.

Sur 9 ans : le loyer d'environ 3 166 € par an net de charges aura financé 31 917 € avec une revalorisation annuelle estimée à 1.50%. Les taxes foncières représentent environ 2400 € sur la durée des 9 ans, Les mensualités de crédit d'environ 730 € sur 20 ans, remboursées pendant 9 ans représentent 78 840 €.

Coût réel : 78 840 + 2400 - 31917 - 25090 = 24 233 € soit 224 € par mois en moyenne. Le capital restant dû sur le prêt est de 70 380 € . Avec une hypothèse de revente de l'appartement à 110 000 €, le gain est d'environ 40 000 €.

La loi Scellier est un excellent placement.

A titre de comparaison, pour obtenir un capital de 40 000 € avec une épargne de 224 € par mois il faudrait un placement 10.33 % net d'impôt et de charges sociales.

La loi Scellier est plus équitable que les lois Robien ou Borloo car pour une même acquisition, elle offre la même réduction d'impôt à tous les contribuables quelle que soit la tranche marginale d'imposition.


 

 

 

 

 

IR Conseil


 
Vous souhaite
la bienvenue
 
Tél : 08 71 28 90 41
 

   

   

  Nom :
  Prénom :
  Je souhaite être rappelé le plus
  rapidement possible au numéro
  suivant :
 
E mail