Tableau comparatif LMNP Censi-Bouvard, LMNP classique amortissable dans le neuf et dans l'ancien, LMNP amortissable personnalisé dans l'ancien.

- Le LMNP en résidence avec services est un investissement à long terme qu'il est préférable de conserver. Le bail commercial est favorable au gestionnaire et protège son activité. Il engage le bailleur vis à vis du gestionnaire puisqu'il impose une durée minimum de 9 ans de location. Le code du commerce impose au bailleur de reconduire le bail sinon il devra payer des indemnités d'éviction afin de compenser la perte de chiffre d'affaire entrainée par la non reconduction dudit bail. A contrario, le gestionnaire est en droit de résilier le bail tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois sauf s'il a renoncé par écrit dans le bail à sa faculté de résiliation triennale.

- L'activité LMNP n'est pas assujettie à la TVA, elle bénéficie de la "franchise en base". Il est toutefois possible de "renoncer à la franchise en base" pour être soumis au régime de la TVA lorsque le gestionnaire offre au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants : accueil de la clientèle, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, service du petit déjeûner. La renonciation à la franchise en base permet à l'investisseur de récupèrer la TVA sur l'immobilier (à 19.60% sur le continent, à 8% en Corse et 8.50% dans les DOM) dans le cadre d'un achat neuf ou sur les travaux si la résidence est ancienne en réhabilitation. En contrepartie, les loyers seront assujettis à la TVA (5.50% sur le continent, à 2.10% en Corse et DOM). Lorque l'activité est soumise à TVA, il n'est pas possible d'opter pour le Micro BIC.

- Dans le cas d'un LMNP loué sans les services para-hôteliers, la TVA n'est pas récupérable et les loyers n'y sont pas soumis.

- La TVA n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans. En cas de cessation de l'activité commerciale, elle est remboursable par vingtièmes restant à courir jusqu'à la 20ème année. Il faut donc impérativement revendre à un investisseur qui reprendra la suite du bail pour qu'il n'y ait pas arrêt de l'activité. Il faudra également retrouver un gestionnaire rapidement si ce dernier a demandé la résiliation du bail ou arrêté son activité. Le délai maximum accordé par les services fiscaux pour retrouver un gestionnaire est d'un an faute de quoi la TVA devra être remboursée.

- La réduction d'impôt (amendement Censi-Bouvard) est égale à 25% du prix d'acquisition pour les investissements effectués en 2009 et 2010 et à 18% s'ils sont effectués en 2011 et 2012. Elle nécessite de conserver le bien à la location pendant 9 ans sous peine de reprise de l'avantage fiscal. Le montant de l'investissement maximum sur lequel est calculé la réduction est de 300 000 €. Il n'est pas possible dans ce cas de bénéficier des amortissements sur l'immobilier pour la fraction de l'investissement inférieure ou égale à 300 000 €. L'investisseur initial ne peut pas 'amortir l'immobilier même après la période de défiscalisation des 9 ans.

- Il est possible de ne pas opter pour la réduction d'impôts ce qui permet de pratiquer les amortissements sur l'immobilier et le mobilier. Il n'y a donc pas d'avantage fiscal au départ, mais ensuite, grâce aux amortissements, les loyers perçus ne seront pas imposés pendant de nombreuses années contrairement au LMNP Censi Bouvard dont les loyers deviennent rapidement imposables (impôts sur les revenus et prélèvements sociaux de 12,30%).

- Les prix de vente dans le neuf sont plus élevés que dans l'ancien, la récupération de la TVA et la réduction d'impôt compensent les prix élevés mais à condition de ne pas revendre le bien au bout des 9 ans car le nouvel acquéreur qui ne récupèrera pas la TVA sur l'acquisition devra néanmoins la payer sur les loyers et lui, ne bénéficiera d'aucune réduction d'impôt . Cet investisseur, pour que son opération soit rentable achètera donc à un prix bien inférieur au prix du neuf. Il pourra pratiquer les amortissements pour avoir des revenus peu ou pas imposés.

- Les rentabilités obtenues dans l'ancien sont plus élevées que dans le neuf les prix d'achat étant moins élevés.

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