INVESTIR EN LMNP DANS L'ANCIEN
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COMPARATIF LOCATION MEUBLEE DANS L'ANCIEN ET DANS LE NEUF

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INFO

Location meublée confiée à un gestionnaire :

Le bailleur n'est plus soumis à la Taxe Professionnelle


Après les pressions exercées par les praticiens du droit, le Conseil d’Etat dans une décision du 24 mars 2006 a retenu que “ne constitue pas l’exercice d’une activité professionnelle le fait de donner à bail un logement garni de meubles à un preneur qui assure la gestion de la résidence et donne en sous-location les logements en fournissant des prestations para-hôtelières… le preneur est seul redevable de la taxe professionnelle”.
Le propriétaire bailleur n’est donc plus assujetti à la taxe professionnelle dès lors qu’il confie la gestion de son bien à une société gestionnaire, cette sous-location ne caractérisant pas l’exercice d’une activité professionnelle .
Le Ministre de l’Economie et des Finances vient de donner l’ordre à l’administration fiscale d’appliquer aux litiges en cours et à venir cette solution retenue par le Conseil d’Etat(réponse Ministérielle n° 92787 publiée au JO le 28 novembre 2006

 

 

PREAMBULE : depuis le 01/04/2009, la fiscalité de la location meublée en résidences de tourisme, résidences pour étudiants, EHPAD a changé. Depuis l'amendement Bouvard Censi, le LMNP permettait une réduction d'impôt importante de 25% du prix de revient de l'investissement.Le 01/01/2011 cette réduction d'impôt à été réduite à 18%, et à 11% à partir du 01/01/2012

Cette formule ne concerne que les résidences avec services para-hôteliers (résidences pour étudiants, résidences de tourisme et résidences pour personnes âgées. Elles doivent être neuves ou de plus de 15 ans avec travaux de rénovation.Le plafond maximum d'investissement est de 300 000 €

Le choix de ce nouveau dispositif, en contrepartie de la réduction d'impôt, implique qu'il ne sera plus possible d'effectuer d'amortissements sur l'immobilier sur la partie inférieure à 300 000 €. Il implique également que le bien ne pourra pas être démembré. (voir démembrement de propriété, usufruit et nue-propriété)

Vous devez signer un bail commercial qui vous lie avec le gestionnaire pendant toute la durée du bail et bien au delà si ce dernier le souhaite.

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IMPORTANT : Vous pouvez aussi devenir loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) en achetant un appartement vous-même, en le meublant et en le louant à titre de résidence principale. Vous déclarez vos recettes en BIC sous le régime du réel simplifié et vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux du LMNP à savoir :

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L'offre en location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP) existe essentiellement au travers de résidences services, le plus souvent neuves, telles que les résidences de tourisme, les EHPAD ou encore les résidences pour étudiants. Il est cependant tout à fait possible de profiter des avantages de la location meublée et du statut LMNP ou LMP en achetant un appartement ancien d'occasion dans une résidence avec services para-hôteliers ou d'acheter un bien vide, hors résidence services en ville pour le louer après l'avoir meublé.

Un appartement est considéré ancien dès lors qu'il a déjà été habité. S'il a moins de 5 ans il bénéficie de frais de notaires réduits. Le LMNP dans l'ancien offre plus de souplesse, plus de liberté et une meilleure rentabilité que dans le neuf. C'est le moyen idéal pour préparer sa retraite à moindre coût et sans contraintes.

Il faut également faire le choix entre acquérir un appartement dans une résidence avec services et un bail commercial ou un appartement isolé, hors résidence services mais avec un bail civil, car signer un bail commercial n'est pas anodin, le bail commercial est régi par le code du commerce qui avantage surtout le gestionnaire.

Simulez un investissement en LMNP Censi Bouvard et mesurez les conséquences du bail commercial (fichier excel à télécharger)

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TABLEAU COMPARATIF LMNP NEUF / LMNP D'OCCASION

RESIDENCE AVEC SERVICES OU HORS RESIDENCE AVEC SERVICES

 

LA RENTABILITE EN RESIDENCE AVEC SERVICES

RESIDENCE SERVICE NEUVE

  

APPARTEMENT D'OCCASION

La rentabilité se situe entre 3.50% et 4.50% HT, ce qui est normal compte tenu des coûts de fonctionnement du gestionnaire (salaires, publicités etc.).

Le loyer est versé même si votre appartement n'est pas occupé puisque c'est le gestionnaire qui est votre locataire. Il faut néanmoins que le taux de remplissage de la résidence soit suffisamment important pour que le gestionnaire puisse honorer les loyers sur lesquels il s'est engagé dans le bail commercial. L'emplacement de la résidence est donc très important tout comme la solidité financière du gestionnaire sur qui va reposer la garantie du paiement des loyers pendant 9 ans et beaucoup plus si le bail est reconduit.

 

 

Il n'est pas rare d'obtenir des rentabilités de l'ordre de 5 à 6%, en fonction des opportunités d'achat. (voir calcul du prix de négociation ci-dessous)

Il faut également être très attentif à l'emplacement, proximité des commerces, des transports et potentiel locatif du secteur. La concurrence s'est-elle installée récemment ?

Avantage par rapport au neuf, la résidence étant déjà en activité, il est facile de connaître son taux d'occupation ainsi que son état d'entretien.

Les investissements se feront donc impérativement dans des bassins d'emploi importants et surtout dans des villes universitaires pour lesquelles la demande en location meublée est la plus importante.

 

LA TVA EN RESIDENCE AVEC SERVICES

 

Si la résidence offre des services para-hôteliers et qu'elle est neuve, la TVA sur le prix de revient de l'acquisition est récupérable et vous payez donc l'appartement hors taxe.

En contrepartie, les loyers sont assujettis à la TVA à 7,00 % que vous devrez reverser à l'état. C'est pour cela que la rentabilité s'annonce généralement HT.

Attention : la TVA n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans. En cas de revente ou d'arrêt de la location, il faut rembourser la TVA au prorata du temps restant à courir jusqu'à la vingtième année. Exemple 5/20ème en cas de vente à 15 ans.

En cas de revente, La TVA n'est pas remboursable si le nouvel acquéreur poursuit l'activité dans les mêmes conditions en reprenant le bail commercial en cours, ce qui est pratiquement toujours le cas. (voir plus loin)

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En investissant dans un appartement d'occasion, il n'y a pas de récupération de TVA sauf sur les frais d'acquisition (notaire, honoraires de vente) ou sur les travaux effectués en cas de remise en état.

En contrepartie, pour pouvoir obtenir une rentabilité correcte, le prix de vente devra en tenir compte ce qui permettra à l'acquéreur d'acheter moins cher. Il est donc très important que l'indexation des loyers ne soit pas plafonnée par le bail afin de pouvoir revendre à un prix correct si nécessaire.

La résidence offrant des services soumis à la TVA, il faudra payer la TVA sur les loyers et la rentabilité devra donc s'évaluer à partir du loyer HT.

LA TVA EN CAS DE REVENTE OU DE NON RECONDUCTION DU BAIL

 

L'achat du bien neuf a permis de récupérer la TVA, mais pour ne pas avoir à la rembourser en partie en cas de revente, où en cas d'utilisation par vous-même si vous ne reconduisez pas le bail avec le gestionnaire, il faut soit revendre après 20 ans, soit revendre à un acquéreur, le cas le plus fréquent, qui reprendra le bail en cours. (avec taxation des plus values si revente avant 15 ans comme dans tout investissement immobilier).

A noter également que si pour une raison ou pour une autre, pendant la période des 20 ans, la résidence n'offrait plus de services para-hôteliers, la TVA serait également remboursable par 20ème restant à courir jusqu'à la 20ème année.

 

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Les investissements sur le marché de l'occasion ne permettent pas de récupérer de la TVA sauf sur des travaux ou des frais de vente.

Vous ne serez donc pas pénalisé par le remboursement puisque vous n'avez pas ou peu récupéré de TVA, il est possible de revendre à tout moment (avec taxation des plus values si revente avant 15 ans comme dans tout investissement immobilier).

 

LE BAIL : COMMERCIAL OU CIVIL...

 

En résidence avec services para-hôteliers, le bail est commercial.

Le bail commercial ( loi du 30/09/1953)

A double tranchant...

Le bail est rassurant car il assure le paiement du loyer par le gestionnaire mais en contrepartie il entraîne des contraintes :

Le bail établi avec le gestionnaire d'une résidence avec services est un bail commercial de 9 ans minimum, souvent 11 ans, il est renouvelable. Ce bail prévoit des révisions de loyers annuelles ou triennales, indexées sur l'indice de la construction ou sur l'IRL, voire fixes ou encore plafonnées à la hausse.

Le renouvellement du bail est un droit pour le gestionnaire.

En cas de refus du renouvellement du bail commercial par le propriétaire, le gestionnaire est en droit de lui demander des indemnités d'éviction (art. L145-14 du code du commerce) qui sont de l'ordre de deux à trois ans du loyer payé par les locataires soit au moins 30% de plus que le loyer qui est reversé par le gestionnaire. Ces indemnités sont destinées à compenser le manque à gagner dû au non renouvellement du bail. Il est donc difficile au propriétaire de récupérer le bien pour son propre usage et en cas de vente, le nouvel acquéreur devra prendre la suite du bail. A noter que, depuis le 22/07/2009, les documents de commercialisation destinés aux acquéreurs de résidences de tourisme doivent faire figurer l'existence et les conditions des indemnités d'éviction (art. L321-3 du code du tourisme).

Le gestionnaire peut demander la résiliation du bail tous les 3 ans

Si la "clause de renonciation à la faculté de résiliation triennale" ne figure pas dans le bail, le gestionnaire peut pour sa part, demander la résiliation du bail tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois. Le bailleur doit donc trouver un nouveau gestionnaire qui assurera les services para-hôtelier et ce dans un délai d'un an faute de quoi les services fiscaux demanderaient le remboursement de la TVA. ou de la réduction d'impôt de 11% si l'investissement avait été fait dans le cadre de la loi Censi Bouvard.

 

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Un appartement isolé

Le bail meublé (loi du 20/01/2005)

Les baux signés à titre de résidence principale avec les locataires sont de 12 mois (au lieu de 36 mois en location nue) renouvelables qui peuvent même être ramenés à 9 mois pour les étudiants.

Le propriétaire peut reprendre l'appartement pour son usage propre ou pour le vendre à tout moment avec un préavis de 3 mois avant la fin du bail.(au lieu de 6 mois en location nue)

Lors d'un renouvellement du bail, donc chaque année, il est possible de réajuster le montant du loyer.

 

 

 

 

 

SECURITE DU PAIEMENT DES LOYERS EN RESIDENCE SERVICES

 

Attention aux formules employées par les documents publicitaires du type : Loyers garantis par bail commercial.

Il ne s'agit pas d'une garantie réelle, cela veut simplement dire que même s'il n'a pas loué votre appartement , le gestionnaire, qui est votre locataire, vous paiera le loyer.

Cependant si le gestionnaire fait de mauvaises affaires et dépose le bilan, ou si sa trésorerie ne lui permet plus de vous payer votre loyer, vous n'avez pas de garantie réelle. Le gestionnaire peut renégocier le loyer à la baisse ou demander des délais de paiement etc.

Il convient donc d'être très attentif quant à la qualité de l'emplacement dont dépend le taux de remplissage de la résidence et à la qualité du gestionnaire tant sur le plan financier que sur le plan du savoir-faire.

Caution : Aucune caution n'est versée au propriétaire par le gestionnaire.

Les loyers sont le plus souvent payés au trimestre à terme échu.

Pour des résidences neuves, il arrive que le bail prévoit un délai de carance de 3 à 6 mois pour aider au lancement de la résidence. C'est autant de mois de loyers perdus..

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LES LOYERS (HORS RESIDENCE SERVICE)

 

Compte tenu du prix d'acquisition, la rentabilité est plus importante mais en contrepartie il y a plus de charges. Néanmoins, même après déduction des charges, la rentabilité sera supérieure à celle d'une résidence avec services para-hôteliers

Les loyers ne sont pas garantis initialement mais Il existe des solutions d'assurances permettant de se prémunir contre les impayés et les dégradations et la vacance locative.

La garantie provient dans ce cas d'une compagnie d'assurance et sauf à ce que la compagnie d'assurance fasse faillite, ce qui est rarissime, la sécurité de percevoir vos loyers est totale.

La vacance locative n'est en principe pas garantie tout de suite elle intervient dès que l'appartement a été loué pendant au moins 6 mois consécutifs.Il faut donc être attentif à l'emplacement du bien et à son potentiel locatif. Mieux vaut par prudence établir des prévisions de rentabilité sur 10 mois au lieu de 12 sur la première année.

Les organismes sociaux et l'état permettent même d'élargir le champ des locataires potentiels grâce au Pass GRL en garantissant les locataires dont le loyer est supérieur à 30% de leurs revenus et ce jusqu'à 50%. Le montant plafond du loyer garanti est de 2300 € par mois.

Caution : un mois de loyer versé par le locataire dans le cadre de la location meublée à titre de résidence principale (sauf dans le cadre du Pass GRL ) les loyers et dégradations étant garantis.

Le bail étant civil, il peut-être réajusté chaque année en fonction du marché

 

LA FISCALITE

 

Impôts sur les revenus :

Le régime de la location meublée est soumis à la fiscalité des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le régime réel permet de déduire des revenus locatifs toutes les charges, les intérêts d'emprunts et les amortissements ce qui en principe rend les revenus non imposables pendant la durée de l'emprunt et même ne nombreuses années après.

La récupération de la TVA implique une comptabilité au réel et ne permet pas d'utiliser le micro BIC.

La loi de finances permet grâce à l'amendement Bouvard Censi une réduction d'impôts de 11% depuis le 01/01/2012 du montant de l'investissement plafonnée 300 000 € pour les résidences neuves et celles de plus de 15 ans rénovées ou en cours de rénovation. En contrepartie, il n'y a plus de possibilité d'amortissement sur la partie d'investissement inférieure à 300 000 €.

Il est possible de garder l'ancien LMNP avec amortissement si on n'opte pas pour la réduction de 11%.

La suppression des amortissements entraîne une imposition des revenus plus rapide, dès les premières années si l'investissement est fait sans prêt ou avec un apport personnel important, à partir de la 15ème année environ avec un prêt sur 20 ans.

 

 

 

 

Impôts sur les revenus :

Dans l'ancien, les règles comptables sont les mêmes que dans le neuf y compris en ce qui concerne les amortissements (immobilier et mobilier). Les revenus sont donc nets d'impôts pendant de nombreuses années.

Le revenu fiscal de réference, qui comme son nom l'indique sert de référence aux services sociaux et fiscaux, n'augmente pas.

Il est possible d'opter pour le micro BIC qui dispense de tenir une comptabilité et permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur le montant des recettes. Cette formule est intéressante lorsqu'il n'y a plus d'emprunt ni d'amortissements à déduire et à condition de ne pas avoir de travaux à effectuer prochainement.

 

AUTRES DIFFERENCES

 

L'appartement étant neuf, il bénéficie de la garantie décennale et en pratique il ne devrait pas y avoir de coût supplémentaire pour de gros travaux.

L'appartement étant donné en gestion par bail, le propriétaire ne paie en principe que la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant les frais de syndic et les gros travaux.

Les appartements neufs répondent à des normes d'isolation plus importantes et entrainent moins de dépenses d'énergie pour les locataires.

Comme dans tout achat neuf sur plan, Au prix de vente annoncé, il ne faut pas oublier de tenir compte des intérêts intercalaires correspondant aux déblocages de fonds appelés par le constructeur et qu'il faut payer alors que la résidence est en construction et ce sans perception de loyers.

Attention : dans certains cas, dits packagés, vous n'avez pas d'intérêts à payer pendant la construction... Même si vous ne payez qu'à partir de la livraison, les intérêts sont soit rajoutés au prix de vente soit ils augmentent le montant du prêt (différé total). Dans tous les cas, il faut quand même les payer !

 

 

 

Un appartement ancien est disponible tout de suite et sauf travaux de rafraichissement ou de remise en état, il peut être loué de suite. Il est plus facile de se rendre compte de ce que l'on achète et la situation est souvent meilleure.

En cas de travaux de rénovation à effectuer, ils seront déductibles des revenus locatifs et pourront créer un déficit. S'il s'agit de gros travaux, ils seront amortis.

Les charges sont connues à l'avance.

Le propriétaire paie la taxe professionnelle en plus de la taxe foncière. A noter que le gouvernement a annoncé la suppression de la taxe professionnelle à compter de 2010.

Les bâtiments anciens sont moins bien isolés que les neufs cependant nombreux sont les appartements anciens sur lesquels ont déjà été effectués des travaux d'isolation, changement des fénêtres etc.

 

LES PRELEVEMENTS SOCIAUX AVEC OU SANS AMORTISSEMENTS

 

Nous l'avons vu ci-dessus, les revenus sont imposables plus rapidement avec l'amendement Censi Bouvard, ce qui entraine des prélèvements sociaux.

Actuellement, le choix de la réduction d'impôt est en général plus intéressant fiscalement mais qu'en sera t-il dans les années futures si, ce qui ne manquera pas d'arriver, les prélèvements sociaux augmentent ?

Pour ceux qui ont déjà des revenus LMNP et qui sont dans la tranche à 40% et 41% à partir de 2011, il convient de regarder à deux fois avant d'abandonner les amortissements pour la réduction d'impôt.

 

 

Tant que le résultat fiscal est égal à zéro, les prélèvements sociaux sont aussi égaux à 0 €.

Ce paramêtre n'est pas à négliger car ils atteignent 12.30% (CSG-CRDS-RSA) des revenus. Le chômage, les dépenses de santé vont en augmentant, le fameux "trou de la sécu" n'est pas prêt d'être comblé et la solution passe par l'augmentation des prélèvements sociaux.

Choisir le régime de l'amortissement au lieu de la réduction d'impôt du nouveau statut Censi Bouvard permet de se mettre à l'abri de l'augmentation immanquable des prélèvements sociaux.

 

REDUCTION D'IMPOT CENSI BOUVARD - DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

 

Il n'est pas possible, avec le LMNP Censi Bouvard, de démembrer le bien. On ne peut pas à la fois bénéficier de la réduction d'impôt sur les revenus de 11% et avoir l'avantage de la transmission du patrimoine ou encore la diminution de l'ISF grâce au démembrement.

Avec le LMNP classique, la transmission du patrimoine est facilitée. Il est possible de donner la nue-propriété du bien à ses enfants tout en conservant les revenus (usufruit) les droits de succession seront diminués. Il est également possible d'acheter dans le cadre d'un démembrement ou encore dans le cadre d'une SARL de famille en prévoyant la transmission des parts en démembrement.

On peut également démembrer en donnant l'usufruit (même temporairement) à un enfant pour lui procurer des revenus. Pendant la durée du démembrement, ce dernier en tant qu'usufruitier, percevra les loyers et le nu-propriétaire n'aura pas à entrer le bien dans son patrimoine s'il est assujetti à l'ISF.

 

REVENTE D'UN APPARTEMENT EN RESIDENCE AVEC SERVICES

 

Dans une résidence avec services para-hôteliers, la revente se fera pratiquement toujours à un investisseur qui cherche des revenus locatifs avec la meilleure rentabilité possible.

La détermination du prix de vente se fera donc essentiellement en fonction du montant du loyer au moment de la revente. Pour intéresser les investisseur il faudra obligatoirement une rentabilité plus élevée que dans le neuf et donc vendre à un prix bien inférieur au prix neuf.

 

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DETERMINATION DU PRIX DE VENTE EN RESIDENCE AVEC SERVICES

 

Appartement acheté neuf :

Si l'indexation du loyer est plafonnée par le bail, les loyers peuvent ne pas avoir suivi l'évolution réelle du marché locatif, le prix de vente sera alors moins important.

Exemple : avec un loyer annuel de 4500 € HT, une bien acquis en 2008 au prix de 100 000 € HT offre un rapport de 4.50%.

Dans 10 ans, si les loyers ont progressé de 2% par an, ils seront de 5 485 €

En cas de revente, dans 10 ans un acquéreur potentiel souhaitera une rentabilité plus élevée que 4.50% car lui ne récupère pas la TVA, n'a pas de réduction d'impôts a des frais de notaire plus élevés que dans le neuf et n'a pas de garantie décennale. Le calcul se fera donc de la manière suivante pour obtenir une rentabilité à 6.00% par exemple : 5 485 / 6,00% =91 416€ soit une perte par rapport au prix d'acquisition.

 

 

 

Appartement acheté d'occasion :

la revente se fera vraisemblablement à un investisseur mais vous aurez payé le bien moins cher. Dans l'exemple ci-contre, le second acquéreur qui a acquis l'appartement d'occasion à 91 416 €, s'il le revend dans 10 ans, percevra un loyer de 6 686 € au moment de la revente en supposant une évolution des loyers de 2.00% l'an.

Les prix du neuf ayant par exemple progressé de 20%, une acquisition neuve vaudra 120 000 HT et le loyer à 4.50% sera de 5 400 €.

Un investisseur qui souhaitera avoir une rentabilité de 6%, sera prêt à payer : 111 433 €. La revente se fera avec une plus value de 20 000 €.

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En achetant un appartement ancien il y aura moins de risque de perte à la revente par rapport à un investissement neuf, sauf si les loyers servis ne suivent pas l'indice réel d'évolution des loyers. Il est donc très important de lire les clauses d'indexation du loyer et que cette indexation ne soit pas plafonnée.

EXEMPLES REELS DE PRIX

 

Chiffres réels de vente studio neuf

Montpellier : (à Vendargues)

20M2 à partir de 70 000 € HT soit 83 720 TTC rentabilité 3.83%

En déduisant la réduction d'impôt Censi Bouvard (-25%) coût réel au bout des 9 ans : 52 500 € ...

Studio neuf de 17.60 m2 dans une résidence pour étudiants à Lyon 7eme:

Prix : 95 790 € TTC soit en prenant en compte la récupération de TVA : 80 092 €. Le prix au m2 est de 3971 € HT.

Le loyer servi par le gestionnaire est de 301 € HT soit une rentabilité de 4.50%.

Les frais de notaire sont estimés à 3 150 €

 

 

 

Chiffres réels de vente de résidences d'occasion

Montpellier 18 m2 de 1996

  • prix 59 731 euros dont 4361 € d'honoraires d'agence soit 55 000 € pour le vendeur. Loyer 253.52 €

Estimation frais de notaire : 5 300 € soit 294 € / m2

Toulouse 18 m2 de 1999

  • prix 65 905 € dont 4 811 € de frais d'agence soit 61 000 € pour le vendeur. loyer 277.44 €

Divonne les bains : studio 23m2 de 2004 :

  • Prix : 71 716 € dont frais d'agence 7036 € soit 64700 € pour le vendeur. Loyer 316,44 €
 
PRIX D'UN APPARTEMENT ISOLE (HORS RESIDENCE SERVICE)

 

Exemple : un T1 de 28 M2 à Lyon 3eme est proposé à la vente au prix de 82 000€ soit : 2 928 €/m2

Cet appartement se loue actuellement 510 € par mois soit une rentabilité de 7.40%. Pour être prudent, on estimera le remplissage à 10 mois sur 12 soit un loyer annuel de 5.100 € . En supposant des frais de gestion et de charges de 20%, la rentabilité nette est de 4.97 %.

Les frais de notaire et de prêt sont estimés à 7400 €.

La revente de cet appartement, dans l'ancien en ville hors résidence avec services, sans bail commercial, pourra facilement être réalisée avec un investisseur ou un accédant à la propriété.

Cet appartement situé en secteur diffus, hors résidence avec services para-hôteliers intéressera à la fois des investisseurs et des accédants ce qui augmente les possibilités de revente. Le prix de vente pourra ainsi tenir compte à la fois de l'évolution des prix au m2 et de l'évolution des loyers.

Pas de problèmes de remboursement de TVA ou d'indemnités d'éviction

 

NOTRE NOUVEAU CONCEPT GAGNANT COLOC INVEST

LA FACILITE D'UN INVESTISSEMENT DANS LE NEUF ET LA RENTABILITE DE L'ANCIEN...

 

Nous offrons un nouveau service de LMNP dans l'ancien clés en main pour vous permettre d'accéder à l'investissement immobilier meublé dans l'ancien aussi facilement que dans le neuf.

Etude préliminaire, recherche de l'appartement, commande et installation du mobilier etc... Nous nous occupons de tout !

Contactez nous dès maintenant, pour une étude préliminaire gratuite et sans engagement qui permettra de définir quel type d'appartement pourrait convenir à votre situation fiscale et patrimoniale ainsi que le montant de l'épargne nécessaire à l'opération.

Dans certains cas, selon la situation, les opportunités et le prix du marché le bien s'autofinance !

DEMANDE D'ETUDE

 

 

Notre service comportera :

  • L'étude fiscale préliminaire.
  • La recherche d'un appartement correspondant à l'étude et à un cahier des charges concernant l'état général du bien, le prix maximum, l'emplacement, la proximité des commerces et des transports en commun.
  • Le compte rendu par e mail des visites effectuées avec commentaires, photos du bien et de l'environnement.
  • La recherche des locataires avec objectif de louer rapidement dès le mois suivant la prise de possession du bien.
  • La mise en place de la gestion et des garanties locatives (loyers impayés, dégradations).
  • La mise en place du mobilier (normalisé).
  • La proposition d'un cabinet comptable (en option).
  • Le financement (en option).

Compte tenu du dynamisme de la région Rhône-Alpes, la recherche s'effectuera sur Lyon (124 000 étudiants) et les communes limitrophes, ainsi qu'à Saint-Etienne ( 20 500 étudiants en 2004 source insee) offrant des rentabilités importantes et des prix au m2 très attractifs.

 

 

N'ATTENDEZ PAS POUR VOUS RENSEIGNER

Les délais de vente s'allongent, les vendeurs revoient leur prix à la baisse, les acheteurs sont actuellement en position de force et obtiennent des rabais importants. C'est le moment d'investir. Même si les prix peuvent encore baisser, les bonnes affaires vont se faire dans les prochains mois.

Un investissement dans l'immobilier se fait sur le long terme et, sur le long terme les vendeurs d'aujourd'hui, qui avaient acheté il y a 10 ans ont vu la valeur de leurs bien augmenter de 140% ! Ils auront moins perdu malgré la crise que ceux qui ont investi en bourse sur la même période.

L'immobilier sur le long terme reste quand même une valeur sûre qui permet d'obtenir des revenus indexés supérieurs à la majorités des placements. Cela reste le seul moyen d'investir à crédit pour se constituer une retraite et protéger sa famille grâce à l'assurance du prêt.

 

 

 

DEMANDEZ A ETRE RAPPELE POUR EN SAVOIR PLUS !

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  Je souhaite avoir des informations complémentaires sur votre nouveau service LMNP ancien sur la région lyonnaise et je souhaite être rappelé le plus tôt possible au
 
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Saint-Etienne : une ville Satellite de Lyon avec des prix immobiliers bas permettant une bonne rentabilité locative et des perspectives de plus-value à moyen terme..

  • Nombre d'étudiants : plus de 20 000
  • Nouvelle autoroute A 45 Lyon - Saint Etienne prévue
  • Une liaison ferroviaire toutes les 1/2 heures entre Lyon et Saint Etienne
  • Cité du Design

Les prix de vente varient entre 1200 € et 1600 € /m2 pour un rapport locatif moyen d'environ 6 € à 8 € / m2 en location nue.

 

DEMANDE DE SIMULATION GRATUITE DE LMNP DANS L'ANCIEN


1) Nom :
2) Prénom : 3) Age ans

4) Téléphone : 5) Adresse :

6) Code Postal : 7) Ville :

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Le principe de la retraite LMNP m'intéresse et je souhaite connaître le capital et les revenus complémentaires que je pourrais obtenir à l'âge prévu de ma retraite :

9) Epargne mensuelle maximum que je pourrais consacrer à la constitution de ma retraite :

10) Je pourrais faire un apport personnel de :

11) Revenus annuels de votre foyer

12) Emprunt(s) en cours (montant des échéances mensuelles ) : € (tapez X si aucun emprunt)

13) Loyer mensuel : € (tapez X si pas de loyer)

14) je suis propriétaire de ma résidence principale Je suis locataire

15) Ma situation familiale est : 16) Nbre d'enfants à charge

Observations complémentaires



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La communauté urbaine de Lyon regroupe 57 communes et s'étend sur 51 500 hectares, au cœur de la région Rhône-Alpes, deuxième région de France, avec un peu plus de 5 millions d'habitants. Carrefour privilégié des échanges entre le nord et le sud de l'Europe, le dynamisme de l'agglomération lyonnaise s'exprime chaque jour.

La population du Grand Lyon s'élève à plus de 1 300 000 habitants, soit 80% de la population du département du Rhône, pour une superficie qui représente seulement 16% du territoire du département.

Investir dans un appartement ancien meublé à Lyon et communes limitrophes c'est :

un investissement sûr et rentable, sans contrainte de durée de détention. Une importante liberté de gestion avec un bail de seulement un an au lieu de trois ans en location nue.

 

Appartements anciens à l’achat dans le département du Rhône

Villes prix moyens en € au mètre carré de surface habitable
LYON 1er
3100
LYON 2ème
3500
LYON 3ème
3200
LYON 4ème 3280
LYON 5ème 2800
LYON 6ème 3650
LYON 7ème 3250
LYON 8ème 2600
LYON 9ème 2700
VILLEURBANNE 2 550

Ces chiffres sont des moyennes et peuvent varier à la hausse ou la baisse en fonction des quartiers et de la qualité des biens

 

Prix des locations dans le département 69 Rhône

Ces prix concernent des locations non meublées.

Villes prix moyens, en euros (1)
  Loyers (€/m²) (1) Evolution annuelle (2) Rang national (3)
BRON
9,6
 
227/350
CALUIRE ET CUIRE
9,6
1,9%
228/350
DECINES CHARPIEU
8,5
1,9%
285/350
LYON
11,0
1,9%
177/350
MEYZIEU
10,1
6,1%
207/350
OULLINS
9,4
0,7%
245/350
RILLIEUX LA PAPE
10,2
11,8%
203/350
SAINT GENIS LAVAL
9,8
2,2%
223/350
SAINTE FOY LES LYON
9,2
2,2%
256/350
VAULX EN VELIN
8,2
2,2%
309/350
VENISSIEUX
8,9
2,2%
269/350
VILLEFRANCHE SUR SAONE
8,2
2,2%
310/350
VILLEURBANNE
10,4
3,6%
197/350
 
(1) Hors charges, surface habitable.
(2) Variation sur un an au 1er juin 2008.
(3) Classement de la ville la plus chère à la moins chère, au niveau national.
Source : Clameur.

 

Liste de toutes les communes du Grand Lyon pour investir en LMNP ancien

 

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statistique